Andelsbolig – Hvad bør du være opmærksom på?

En andelsbolig er en lejlighed eller et hus som er opført af en forening.

Foreningen er stiftet ved en etablerende generalforsamling, hvor alle der har købt en andel har dannet foreningen og nedsat en bestyrelse blandt andelsejerne.

Forsimplet eksempel:

Et entreprenørfirma bygger 20 boliger og sætter dem til salg som andele. De 20 boliger vurderes til 20 millioner.
20 familier vælger at købe en andel hver og indskyder et lige stort beløb på Kr. 500.000 hver.

Beløbet anvendes til at låne i 10 millioner ekstra i kreditforeningen, så entreprenøren kan betales ud.

Nu ejer de 20 andelshavere hver deres del og danner en forening, der hæfter for boliglånet og er den formelle ejer af boligerne.

Hver ejer hæfter derfor kun for den del de har betalt for deres andel og ikke for hele boliglånet.

Andelsforeningens virke

Foreningen består af et antal frivillige, der bor i boligerne. Der er en formand, kasserer og bestyrelsesmedlemmer som samlet tegner de en bestyrelse, der må tage beslutninger på alle beboernes vegne inden for fastsatte rammer, som er aftale og skrevet i foreningens vedtægter.

Foreningens vedtægter er særligt vigtige at have læst før du køber en andelsbolig, da det her er beskrevet hvordan du må anvende boligen, lave forbedringer, holde husdyr, udleje og sælge m.m.

Vedtægterne er dem hele foreningen styres af og dem bestyrelsen arbejder ud fra i det daglige.

Hver måned betaler foreningen alle udgifter til:

– Lån i bank og kreditinstitutter
– Renovation (skrald)
– Boligernes forsikring (ikke indbo)
– Hensættelse til vedligeholdelse udvendigt af boligerne
– Fællesudgifter til hold af grønne arealer og veje m.m.

Det samlede beløb splittes op i antallet af bolig og kaldes boligafgift – den skal hver andelsejer betale hver måned til andelsforeningen.

Økonomi eksempel:

En andel udbydes til salg til 500.000 og der står angivet en boligafgift på 3.000 pr. måned.

Det betyder at du hver måned skal betale 3.000 til andelsforeningen til dækning af de samlede udgifter i foreningen – MEN du skal også selv betale afdrag på de 500.000 hvis du har lånt dem i banken til at betale for andelen med.

Herudover skal du selv betale for varme, vand og el samt internet og tv. (Internet og tv kan være med i boligafgiften)

Lån til andelsboliger

I Danmark kan man ikke låne i kreditinstitutterne til en andelsbolig og det betyder, at lånet ikke er helt så billigt som et almindeligt huslån.

Langt de fleste banker tilbyder en rente på under 5% til et andelsboliglån, men altså ikke 2%.

Alt efter hvad vedtægterne forskriver i andelsforeningen, kan du normalt låne 80 – 100% af andelsværdien, så du kan få fuld finansiering uden udbetaling via banken.

Er der krav om max. 80%, må du selv komme med en mindre udbetaling.

I mange banker tilbydes et lån, som er afdragsfrit. Her betaler du kun renten på dit lån og du kan derfor komme til at bo meget billigt i en andelsbolig- og tilmed uden at du skal binde ret mange penge.

Det er bl.a. derfor boligtypen er yderst vellidt blandt ældre og unge.

Eksempel:

Der lånes 500.000 til en rente på 5% og den månedlige renteydelse bliver på omkring Kr. 2000.
Heraf kan en hel del fratrækkes i rentefradrag.

Med en boligafgift på 3.000 + de 2000 til banken, bliver det efter skat omkring 4.200 + el, vand og varme.

Foreningernes lån

Når du påtænker køb af en andelsbolig er det særligt vigtigt, at du ser regnskaberne efter og finder ud af hvilken type boliglån foreningen har optaget.

Der er kun andelsejerne til at betale lånene og hvis de er lavet med f.eks. 10 års afdragsfrihed og du flytter ind efter de 9 år, ja så vil foreningen være tvunget til at sætte boligafgiften op året efter du er flyttet ind.

Det er derfor vigtigt at se nærmere på hvilken type lån der er optaget og hvilken løbetid de har.

Mange foreninger har lån med statsstøtte, de kaldes indeksregulerede lån og de er en smule dyrere end hvad lånemarkedet kan tilbyde i øjeblikket, men de er som sådan ikke på nogen måde risikobetonede lån, der pludselig bliver dyrere.

De reguleres hvert år i forhold til inflationen.

Læs mere om låntyper her:
http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/oekonomi/finansiering/

Vedligeholdelse og forbedringer

I en andelsforening er vedligeholdelsen opdelt mellem foreningen og andelshaveren ud fra nedskrevne vedtægter i foreningen.

Det er typisk opdelt så alt udvendigt på boligerne varetages af foreningen og alt indvendigt af andelshaveren.

Men det er forskelligt og derfor bør du nærlæse vedtægterne før du køber en andel.

Laver du forbedringer indvendigt, vil det ofte være nødvendigt, at få dem godkendt af foreningens bestyrelse. Der kan være forskellige krav omkring materialevalg m.m.

Udgifterne til vedligehold f.eks. et nyt køkken tilskrives din andels værdi og du kan derfor få beløbet ”med” når du flytter.
Det beløb der benyttes på forbedringer afskrives dog hvert år – typisk med 10%.

Prisfastsættelse af en andelsbolig

Der er flere metoder til at prisfastsætte en andelsboligs værdi.

Ofte benyttes en valuarvurdering, hvor en ejendomsmægler hvert år vurderer den samlede værdi af foreningens boliger, som herefter deles ud i forhold til boligernes størrelse.

Når andelene er vurderet, må de i Danmark ikke sælges til et højere beløb og det betyder at at en andel ofte kan købes til en rigtig god pris – derfor er de yderst attraktive.

Læs om andre metoder til prisfastsættelse af andele her:
http://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/oekonomi/andelsvaerdiberegning/

Handel med andelsboliger

Der er ingen krav om anvendelse af ejendomsmægler eller Advokat ved køb og salg af andele.

Der er dog lovkrav om udlevering af et særligt nøgleoplysningsskema, hvori vigtige data omkring foreningen fremgår f.eks. låntyper og boligafgift m.m.

En energiattest skal også laves af en energikonsulent, hvor boligen gennemgås mht. isolering og varmekilde effektivitet (Fra A-F)

Det kan kun anbefales at hyre en dygtig Boligadvokat ind til opgaven som køber, da ejendomsmæglerne altid er sælgers mand og ikke er forpligtet til at gøre opmærksom på særlige omstændigheder ved andelen f.eks. renteswap lån eller mangel på vedligehold m.m.

Her kan boligadvokaten gennemgå dokumenterne og spørge ind til særlige områder, der ikke er belyste nok.

Fordele ved at bo i andelsbolig

Den største fordel er uden tvivl den meget overskuelige økonomi, hvis foreningen kører godt.
Du ved nøjagtigt hvad du skal betale og falder taget af, er det foreningen, der skal betale.

Med andre ord, du slipper for bekymringer omkring boligens vedligehold.

Herudover er der fællesskabet i foreningen, hvor mange ældre er glade for at mødes ugentligt i fælleshuset til aktiviteter.

Et anden og meget vellidt område ved boligtypen er, at der ikke bindes penge i mursten.

Flyttes fra en villa til en andel vil der typisk blive frigjort et større beløb, der kan anvendes til at leve godt for i mange mange år.

Ulemperne ved at bo i en andelsbolig

Ser du dig ikke godt for, kan du ende i en andelsforening med dårlige lån, der betyder kraftige stigninger i boligafgiften med forholdsvist kort varsel.

Det er dem vi hører om i fjernsynet, som hverken har råd til at blive boende eller kan komme af med deres andel igen, fordi foreningen har lavet dårlige beslutninger omkring deres lån.

Derfor er det særligt vigtigt at tjekke foreningens lån og være med til alle generalforsamlinger, så du er orienteret om udviklingen og hvad bestyrelsen arbejder med.

Som beboer har du stemmeret og kan være med til at nedstemme forslag der vil hæve boligafgiften f.eks. omlægning af lån.

For nogen kan det være en udfordring at leve op til andelsforeningens vedtægter mht. udvendig vedligeholdelse af de grønne arealer omkring boligerne f.eks. 2 x hækklipning pr. år.

Den slags fremgår også af vedtægterne, så husk at læs dem nøje.