Den oprindelige ide bag andelsforeningerne var jo, at vi skulle gå sammen og lave en forening, der stod for økonomien, så vi alle som beboere kunne få en fordel af stordriften -men det var også ideen om at lave boliger, som ikke krævede kæmpe lån og kreditvurdering etc hos hver andelsejer.

En rigtig god ide og den er velfungerende i dag, dog har der været lidt bump undervej, hvor få andelsforeninger fik forvildet sig over i forkerte lån og nærmest ødelagde økonomien for alle beboere.

Der har også været eksempler på at vedligeholdelses opgaver er blevet skubbet, daværende beboere ikke fik forhøjet boligafgiften.

Men i bund og grund, en solid ide og langt de fleste andelsforeninger er velfungerende og med sund økonomi.

Tjek økonomien i andelsforeningen grundigt

Når du køber en andel, er det jo også en andel af den gæld der er i andelsforeningen og en del af alt det der kommer til at blive besluttet fremadrettet på bestyrelsesmøderne.

Du bør derfor anmode om referater fra generalforsamlingen i andelsforeningen de sidste 3 – 5 år.

Vigtige beslutninger og ændringer skal op til afstemning på en generalforsamling og man kan derfor få ret godt indblik i, hvad der har været talt om i foreningen ved at læse referaterne.

Det skal du særligt være opmærksom på

Tjek hvilke lån andelsforeningen har, er det helt almindelige obligationslån med 30 års løbetid go fast rente? Så kan der ikke komme overraskelser der.

Men er det f.eks. lån med afdragsfrihed, så bør du spørge ind til forventningerne til økonomien, når afdragsfriheden ophører.

Skal der så optages nye afdragsfrie lån, eller skal boligafgiften hæves, så der kan betales af på de lån?

Er der swaplån og lån i anden valuta, så bør du undersøge hvordan de har påvirket økonomien i foreningen frem til nu og eventuelt spørge ind til dem.

Har der været en stabil boligafgift de sidste 10 år og er der ingen lån, der virker ”alternative” så har du fat i noget af det rigtige.

Vedligeholdelsesplanen – Det kan blive dyrt

Når en andelsforening er færdigbygget udarbejdes en vedligeholdelsesplan, hvori der beskrives en forventet levetid på de forskellige materialer benyttet på boligerne.

Der kan f.eks. stå 30 år ved tag og 20 år ved vinduer.

Tager andelsforeningen vedligeholdelsesplanen seriøst, så vil der allerede være taget stilling til, hvordan de store dyre poster skal finansieres.

Måske passer det med at alle obligationslån er tilbagebetalt, når der skal købes nye tag, så kan der optages lån på mange millioner UDEN boligafgiften behøver at bliver reguleret op.

Men det kan også fint være tilfældet, at der er optaget ekstra lån og der f.eks. ikke er afsat midler / opsparing til vinduerne.

Se det betyder jo at der enten skal optages nye ekstra lån, eller du kommer til at bo med gamle termoruder til 2040.

Har du det fint med den måde andelsboligerne ser ud nu og kan du fint leve de næste 20 år i din andel, uden der bliver skiftet noget udvendigt, ja så er der ikke så meget at tænke over på det punkt.

Andelens værdi – Er den fair?

En andel kan værdisættes på flere forskellige måder, men langt de fleste vælger i dag at benytte en valuar til at vurdere andelsforeningens samlede værdi og ud fra den (f.eks. 50 millioner) vil hver andelsbolig få fastsat en max. pris.

Det lidt specielle ved andelsboliger er, at man ikke må tage mere end den vurderede pris.

I København kunne en andelslejlighed på 100 kvm midt i centrum nemt være 5 millioner værd, men vurderes den kun til 3 millioner, ja så må man ikke sælge den til mere end det.

Der er altså en max. pris som fremgår af regnskabet.

Den pris kan kun øges, hvis andelshaveren har renoveret andelen indvendigt og her skal der være dokumentation for alle udgifter – og det samlede arbejde skal nedskrives hvert år.

Der er typisk angivet i andelsforeningens vedtægter, at man følger en plan for afskrivning og fastsættelse af værdi på renoverede andelsboliger som ABF forskriver det.

Eksempel:

En andelsbolig er opgivet til max. pris på 530.000.

Der er fra to år siden indsat nyt køkken til 70.000. Nyanskaffelsen afskrives jf. ABFs regler med 10% om året.

Derfor kan andelen max. sælges til 530.00 + 60.300 = 590.300

Men den må gerne sælges billigere, medmindre der er særlige regler herfor i vedtægterne.

Når du køber en renoveret andel

Køber du en andelsbolig, er der 30 dage til at komme med indsigelser. Efter de 30 dage er der ingen mulighed for at få noget som helst refunderet eller lavt inde i andelsboligen.

Du hænger med andre ord på den, hvis du f.eks. efter 60 dage opdager, der er et skævt gulv i stuen.

Så må du selv betale for at få et nyt gulv, andelsforeningen dækker ikke noget der.

Finder du noget i de 30 dage du har som frist, skal du rette henvendelse til bestyrelsens formand og anmode om han eller en fra bestyrelsen kommer forbi og ser på det.

Forpligtelser som andelsejer

Der kan være mange forskellige forpligtelser til knyttet det at eje en andelsbolig. Her bør du være særligt opmærksom på at læse andelsforeningens vedtægter før du beslutter om du vil bo der.

Der kan være besluttet, at du selv skal sørge for / deltage i:

• Snerydning
• Årlige arbejdsdage
• Selv skal male garage
• Vaske trappeopgang
• Klippe hæk på særlige tidspunkter
• Slå græs på dele af fællesarealer tæt på andelen

Og alt muligt andet mystisk, der er blevet besluttet gennem de sidste 50 år i foreningens virke.

Læs om lån til andelsboliger her