Ved køb og salg af andelsboliger er det særligt vigtigt at have en erfaren andelsadvokat med ind over handlen.

Køb og salg af andele er anderledes end lejligheder og huse og derfor kræver den en erfaren advokat med speciale i netop andelsboliger, så du er sikret bedst muligt.

En Andelsbolig advokat er uhyre vigtig

Hvis du ser nærmere på køb af andelsbolig, det kan være et rækkehus, et fritliggende hus eller en lejlighed, så vil der være en hel del dokumenter, som du bør se nærmere på.

Andelsforeningen skal undersøges, deres lån, planer for fremtiden og den måde de har arbejdet på de seneste mange år. Det sikrer dig at du får indsigt i grundlaget for økonomien bag andelens månedlige bidrag og hvad du kan forvente af økonomien på den andel du ser på i fremtiden.

Selve andelen bør også gennemgås og særligt forbedringer bør ses nærmere på. Er de noteret til en fair pris, eller bør de afskrives yderligere – Er arbejdet udført i en ordentlig kvalitet kontra den pris, der er angivet og hvad med resten af boligens tilstand, er der områder hvor andelsforeningen skal ind over – f.eks. råd og svamp eller andre ting som skal udbedres.

Andelsforeningen – Hvad skal Boligadvokaten undersøge?

Din boligadvokat vil typisk bede dig om at indhente følgende til gennemsyn:

– Referat fra generalforsamling 5 år tilbage
– Vedligeholdelsesplan for boligerne
– Kopi af alle lån i foreningen

Hvis andelsforeningen deltager i et vejlaug eller grundejerforening, er det vigtigt at få samme oplysninger fra dem, så advokaten kan se nærmere på om andelsforeningen er økonomisk forpligtet i den henseende f.eks. til ny vej eller snerydning etc.

Det en advokat vil forsøge at finde ud af er, om der er fremtidige forpligtelser i foreningen, der vil kunne få indflydelse negativt på økonomien.

Er der planlagt renovering af områder, som vil kræve ny finansiering i foreningen og som dermed indirekte vil tvinge foreningen til at hæve dit månedlige bidrag.

Er der lån som snart skal omlægges, som vil kunne få voldsom negativ indflydelse?

Er der andelshavere som er i betalingsstandsning og f.eks. sager igangsat hvor fogeden er ind over og medlemmer der bliver smidt ud?

Der er enormt mange områder, som bør undersøges og som kan få indflydelse på økonomien i en andelsforening og dermed også i det månedlige bidrag til foreningen.

Andelsboligen- Hvad skal undersøges?

En andelsbolig kan meget ofte renoveres uden håndværkere eller plan for renovering er godkendt af andelsforeningens bestyrelse og er det tilfældet, vil det betyde at et medlem kan renovere dele af boligen selv og der dermed kan være udført forbedring af uprofessionelle.

Er der f.eks. lavet nyt / renoveret bad og er det udført af tidligere andelshaver, ja så er det meget vigtigt, at der undersøges om det er lavet korrekt.

Her bør der anmodes om gennemgang af en uvildig byggesagkyndig, der gennemgår renoveringen, så der ikke bagefter kan være tale om områder der skal udskiftes for den nye ejers regning.

Det er dog meget sjældent den slags tvister opstår, da langt de fleste andelsboligforeninger har indskrevet et kapital i vedtægterne omkring boligforbedringer, der kræver at de godkendes af bestyrelsen før de laves og det dermed er forbedringer som er godkendte og som herefter underlægges vedligeholdelse af andelsforeningen.

Forpligtelser tilføjet andelen uden dokumentation

Der vil også være mulighed for at opleve en bestyrelse har forventninger om bestemte gøremål som er pålagt den enkelte andel, men som ikke er anført i vedtægterne, men er opstået over en årerække fordi et tidligere medlem har udført opgaverne frivilligt.

Det kan f.eks. være vedligehold af en 200 meter lang sti, som ligger i forlængelse af andelsboligen.

Her er det igen et god ide at have haft en advokat med ind over ved købet, så advokaten efterfølgende kan gøre andelsforeningen opmærksom på, at forpligtelsen ikke er tinglyst eller indskrevet i vedtægterne og derfor ikke kan gøres gældende for en nyt medlem af foreningen uden det på ny vedtages ved en generalforsamling.

Andelsforeningen kan så afholde ekstraordinær generalforsamling og vedtage forpligtelsen på andelen, men det giver i det mindste medlemmet mulighed for at gøre indvendinger og stemme imod.

Hold øje med andelsforeningens lån

Noget af det vigtigste for økonomien i en andelsforening er de lån foreningen har og vedligeholdelsesplanen.

Der kan være optaget afdragsfrie lån, som naturligvis ikke har en evig varighed og skal ændres til normale lån med afdrag, som vil tvinge andelsforeningen til at hæve dit månedlige bidrag.

Men der kan også være avancerede lånekonstruktioner med swap-lån og andre mærkelige konstruktioner som lån i diverse udenlandske valutaer.

De kan være forbundet med en fremtidig forpligtelse, eller stor risiko for yderligere udgifte ri foreningen.

Det er vigtigt at undersøge, så du er komplet afklaret med hvad andelsforeningen kan få af udfordringer fremtidigt og hvordan det kan komme til at påvirke din økonomi.

En ting er at foreningen kan være tvunget til at hæve dit månedlige bidrag, men det kan også få stor indflydelse på din andels værdi.

Læs om lån til andelslejlighed her

Vedligeholdelsesplanen

Der hvor det meget ofte går galt,er når en vedligeholdelsesplan er lavet om fra den oprindelige og de dyre udgifter er udskudt.

Meget ofte finder medlemmerne på at tage nyt tag og nye vinduer ud af vedligeholdelsesplanen ret hurtigt og fjerner dermed også en ret stor del af udgifterne til vedligehold, så huslejen kan nedsættes.

Det betyder at der efter omkring 20 – 30 år kommer udgifter til nye vinduer og tag, som der IKKE er afsat penge til / opsparet penge til.

Det betyder andelsforeningen er tvunget til at optage nye lån og pålægge udgifte de medlemmer der er i foreningen på det tidspunkt.

Dem der boede der inden da, har i praksis fået en lavere husleje på bekostning af de nye medlemmer, som står til bage med en kæmpe udgift.

Den slags vil en erfaren boligadvokat opdage med det samme og gøre dig opmærksom på, så du i det mindste ved det inden du køber og forpligter dig.